Skuldsättning per kvm i BRF: räkna och tolka rätt

När en BRF jämför lån med yta heter måttet skuldsättning per kvadratmeter. Det uttrycks i kr/kvm. Belåningsgrad används normalt för en kvot mellan lån och värde, uttryckt i procent. Begreppen bör inte blandas ihop.

Vilken skuld och vilken yta ska användas?

Årsredovisningens nyckeltal utgår från räntebärande skulder på balansdagen. Två areamått förekommer: yta upplåten med bostadsrätt och hyresrätt tillsammans, respektive enbart yta upplåten med bostadsrätt. Använd samma definition när du jämför föreningar. Alla byggnadens biytor ska inte läggas till på eget initiativ. Se BFN:s K3-vägledning, punkterna 38.3 och 38.7.

Räkneexempel med två olika nämnare

En tänkt förening har 12 000 000 kr i räntebärande lån, 2 000 kvm upplåten med bostadsrätt och 400 kvm upplåten med hyresrätt.

• Skuldsättning per kvm: 12 000 000 ÷ 2 400 = 5 000 kr/kvm.
• Skuldsättning per kvm upplåten med bostadsrätt: 12 000 000 ÷ 2 000 = 6 000 kr/kvm.

Samma förening får alltså två olika tal utan att skulden har ändrats. Exemplet är påhittat för att visa beräkningen.

Är en viss skuldsättning bra eller dålig?

Ett ensamt tal räcker inte. Jämför det med låneräntor och förfall, årsavgifter och hyresintäkter, likviditet och fastighetens återstående underhåll. En låg skuld kan kombineras med stora ofinansierade arbeten. En högre skuld kan delvis bero på nyligen genomförda investeringar.

Fastighetens marknadsvärde ingår inte i den här beräkningen. Ett nytt värderingsintyg sänker därför inte i sig skulden per kvadratmeter. Nya lån, amorteringar och en ändrad relevant area kan däremot ändra talet.

Använd räntekänslighetskalkylatorn för att testa ett räntescenario och årsredovisningschecklistan för helhetsbedömningen.